1口10万円から始める底地投資。「地主倶楽部」が届ける、新たな選択肢

ウェルビーイング＆リジェネラティブアワード2026

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東証プライム上場の地主株式会社グループが手がける「地主倶楽部」。建物を持たず、土地＝「底地（そこち）」のみに投資するという独自の手法を、1口10万円から始められる形にした不動産小口化商品である。機関投資家に提供してきた「JINUSHIビジネス」を、個人の資産形成の新たな選択肢として開いた商品だ。

地主グループが掲げるのは「社業、地主。地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す」。大都市圏を中心に、全国の優良な土地に投資し続けてきた。建物を持たないからこそ、修繕や空室といったリスクを抑えたまま、日本全国の土地のみを投資対象にできる——。

“10万円から地主”になれる「地主倶楽部」は、どのような価値を提供しているのか。

地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社代表取締役の榎本龍馬氏に、その仕組みと、これから目指す姿を聞いた。

少額から始められる「底地」特化の不動産投資

――地主倶楽部の概要と、一般的な不動産投資との違いについて教えてください。

榎本：不動産投資といえば、アパートやマンションなどを購入し、そこから家賃収入を得るような投資を想像される方が多いでしょう。しかし、こうした一般的な不動産投資には多額の資金が必要で、個人が10万円などの少額から始めるのは難しいのが現実です。

これに対し、私たちが提供する「地主倶楽部」は、不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、1口10万円という少額から投資できる「小口化商品」であるのが特徴です。

こうした不動産小口化商品は、多くの事業者が提供していますが、「地主倶楽部」と他商品の一番の違いは、私たちが「底地（そこち。借地権が設定された土地の所有権）」に特化している点です。私たちは建物を持たずに土地のみに投資します。建物は、借主となるテナント企業が自ら建築・所有・運営します。投資家の皆様には、テナント企業から支払われる「借地料（賃料）」を原資として、分配金をお支払いします。

「地主倶楽部」は、建物を持たないため、建物付きの不動産投資にはつきものの「老朽化に伴う修繕費」や「突発的な設備更新費用」などを負担する必要がありません。テナントとは長期の定期借地権設定契約を結んでいるため建物の空室リスクも抑えられます。さらに土地は建物のように経年劣化しません。底地投資ならではのメリットが数多くあります。

――主に、個人の投資家を対象とする「地主倶楽部」。なぜ、この商品を始めようと思ったのでしょうか。

榎本：「地主倶楽部」は、もともと地主専業25年超の歴史を持つ地主グループの「JINUSHIビジネス」から生まれたものです。

「JINUSHIビジネス」は、建物を持たず土地のみに投資する、定期借地権設定契約を活用した独自の不動産投資手法です。2017年に運用を開始した、国内唯一の底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人（地主リート）」を通じて、生損保や年金、事業会社、金融機関などの機関投資家の資金を運用し、幅広く支持されてきました。

そうしたなか、株主総会などの場で、株主の方から「一般の個人投資家が『JINUSHIビジネス』に投資できる機会はないのか」という意見をいただいたことをきっかけに、この「地主倶楽部」が生まれました。日本の家計金融資産は、現金・預金の比率が高い状態が続いています。一方で、個人が資産運用を始める際には、NISAなどをきっかけに、まず株式投資に関心を持つ方も少なくありません。

そこで、個人の方々の資産形成において、「資産を長期的に守るための分散投資の新たな選択肢」を提供したいという思いから、2023年に「地主倶楽部」を立ち上げました。

私たちが何より大切にしているのは「投資家本位」の姿勢です。不動産小口化商品のなかには、開発段階の不確実な状態で資金を募る商品もあります。一方、地主倶楽部では、テナントによる店舗建築が進み、事業を開始するなどして、契約に基づく借地料が発生している底地を投資対象としています。さらに、土地固有のリスク情報や賃貸借契約の内容も含め、開示できる情報はできる限り開示しています。こうした投資家本位の取組が評価され、一般社団法人不動産クラウドファンディング協会が主催する「不動産クラウドファンディング・オブ・ザ・イヤー2025」において、地主倶楽部「6号さいたま市南区」が大賞を受賞しました。今後もこの姿勢を大切にしながら、機関投資家に幅広く支持されてきた「JINUSHIビジネス」を、個人の皆様の長期的な資産形成の選択肢として提供したいと考えています。

建物を持たず、土地のみに投資する。全国へ広がる「地主倶楽部」

――近年は、資産形成をしながら、投資先の土地や地域とのつながりも感じたいという読者が増えています。「関係人口」という言葉が注目されるように、投資を通じた関わり方に関心を持つ投資家も少なくありません。地主倶楽部にも、そうした側面はあるのでしょうか。

榎本：まずお伝えしたいのは、私たちは特定の地域に投資することを目的にした会社ではない、ということです。テナントから頂く借地料を長期安定の不動産金融商品として投資家の皆様に提供することが私たちの役割です。私たちにとって顧客は投資家であり、テナントは事業パートナーです。この考え方は『地主倶楽部』も同様です。

そのうえで、「地主倶楽部」への投資をきっかけに、投資先の土地やテナント企業に関心を持っていただけることは、喜ばしいことだと思っています。

「地主倶楽部」では年に一度、テナント企業にご協賛いただいた品を投資家の皆様にお送りしています。「自分が投資している土地で商売をしている会社」から品物が届くと、その企業や街のことを少し身近に感じていただける。そうした関心や愛着が、ご質問にある「関係人口」につながる側面があるのかもしれません。

――「地主倶楽部」では、全国さまざまな地域の土地を商品化できるのでしょうか。

榎本：はい。これが、建物を持たず土地のみに投資する「JINUSHIビジネス」の大きな特徴の一つです。

建物を保有しないため、修繕費や設備更新費といった建物由来のさまざまなコストを負担する必要がなく、管理の手間もありません。エリアを問わず土地そのものの価値やテナントの事業性を見て投資判断しやすい。だからこそ、全国さまざまなエリアで商品化が可能です。

投資家の皆様から見れば、1口10万円から、日本全国のさまざまな土地に自ら選択して分散して投資できる。「地主倶楽部」ならではの魅力の一つだと考えています。

投資を望む個人の資金が「地主倶楽部」への投資を通じて、全国各地の土地に向かい、資金の循環が起きているとも言えるでしょう。

――具体的には、どのような土地が投資対象になるのでしょうか。

榎本：転用性が高く、長期にわたって需要がある土地です。例えば、幹線道路沿いのスーパーやドラッグストア、ホームセンター、飲食店、あるいは冠婚葬祭施設など、テナント企業が長期にわたって事業を続ける前提で出店している土地です。「地主倶楽部」の立ち上げ以来、関東・関西といった大都市圏の案件が中心ですが、対象は全国に広がっています。たとえば、新潟県内で店舗網を展開するスーパーがテナントとなる案件もあります。

私たちが案件を組成するときに徹底しているのは、その企業が、その場所で、長く商売を続けられるかどうかです。長期の定期借地権設定契約を締結し、契約に基づく借地料収入が発生している底地しか扱いませんし、土地固有のリスク情報も含めて開示します。

「地主倶楽部」は1件ごとに案件を組成し、投資家ご自身で選んでいただく商品です。

自分の10万円がどこの土地に向かい、どのような企業がその土地で商売をしているのかが、はっきり見える。「毎日通っているスーパーの土地に、実は自分も投資している」と思えるおもしろさがあります。私はこれを「手触り感のある投資」と呼んでいます。

――対象となるのは、その土地に暮らす人々の生活を支える施設も多いと思います。読者の中には、そうした投資が結果的に地域のウェルビーイングにつながっている、と受け止める方もいそうです。

榎本：結果として、そういう側面はあるかもしれません。

土地をお貸しするのは、社会的意義のあるテナントや暮らしに欠かせない施設です。生活に根ざした施設ほど景気の変動を受けにくいため、長期の契約が成り立ちやすく、将来に亘って安定した借地料が見込めます。ご質問いただいたとおり、その街に暮らす方の日々の利便性や安心につながっていると思います。

投資家のリスクを抑えることと、その街で住まわれる方々の豊かな暮らしが続いていくことが、同じ方向を向いていると言えるかもしれません。底地投資のおもしろいところだと思います。「地主倶楽部」、投資家、テナント企業、そして地域社会——それぞれが社会的意義を持ち、関係が長く続くのであれば、それは望ましいことだと考えています。

「日本の大地主」を目指して。投資家の皆様と長く信頼し合える関係性を創る

――今後の「地主倶楽部」の展開を教えてください。読者へのメッセージもいただけますか。

榎本：地主グループが目指しているのは、「日本の大地主」になることです。機関投資家の皆様の資金を運用する「地主リート」が成長を続けながら、個人の皆様に向けた入り口は「地主倶楽部」が担っていく。2023年の立ち上げ以降、関東・関西の大都市圏を中心に案件を組成してきましたが、今後は対象を全国へと広げ、取り扱う案件の数と選択肢を増やしていきます。

投資である以上、大切なのは、リスクを抑えて大切な資産を長期で守り、育てていくことです。建物を持たない。契約に基づく借地料が得られる底地だけを扱う。開示できる情報は徹底して開示する。この愚直な姿勢は、これからも一切変えません。「この土地に投資したい」と思っていただける案件を全国から選りすぐってお届けする。投資家の皆様と長く信頼し合える関係性であり続けたい。それが、私たちの考える「地主倶楽部」の姿です。