【ソトコト×ヤモリの空き家エコノミー連載】第5回目（中編）。日本の各地域を再生して、地域を活性化、関係人口を推進していくプロジェクトが「ソトコト×ヤモリの空き家エコノミー」。毎回ゲストを迎えてソトコトと一緒に対談。
日本の築古戸建ての再生賃貸事業を手掛ける株式会社ヤモリ代表の藤澤正太郎さんが毎回、ソトコトと一緒にゲストを招いて、日本の各地域の空き家から推進する地域化、関係人口作り対談。
第5回目（中編）。前回の第5回目（前半）に続いて、中編でも、東大など大学で教鞭を取る吉田二郎教授に、空き家をめぐる中古住宅状況と税制について伺っていきます。

今、中古住宅市場は、舗装されていない凸凹道…成熟した市場に向かうための必要不可欠な途中過程

藤澤　空き家エコノミーを推進する我々ヤモリとしては、中古住宅の利用価値を引き出し再生していきたいと推進している一方で、空き家はどんどん増え続けていて止まらないという現実のギャップを、どう埋めていこうかと常に格闘しています。中古住宅市場を活性化できれば、長期的には不動産業界全体の信頼と効率を高めます。まだまだ十分に住めるのに、住宅審査における「耐用年数超過＝価値ゼロ」の中古住宅評価をきちんと適正化して、こうした「歪み」がなくなれば、適正価格や適正な利回りで投資も行われ、活性化していくと思います。

吉田　まさに！ どの業界、どの産業でも、初期の頃は非効率であり、情報にも格差が生まれ、こうした舗装されていない凸凹道を進むことで、ビジネス的な成長のきっかけになります。やがて透明化が進み、成熟した市場…つまり舗装された道路へと移行します。中古住宅市場も、まさにその成長プロセスの初期段階にあると思います。

「空き家」だけでなけ、「空き部屋」に眠る「家財」の活用まで含めた循環型経済を考える！

藤澤　吉田教授が提唱されている「空き家」だけでなく「空き部屋」の課題も、とても興味深いです。空き家についてばかり話してきましたが、広い一軒家に住んでいる一人暮らしの高齢者が増えている中で、今住んでいる家の中でも、使っていない空間がたくさんにありますよね。

吉田　そうなんです。日本の空き家率は13〜15％と言われますが、空き部屋まで含めたら、それこそとんでもない数字になります。しかも多くの場合、そこに「動産（家財）」が詰まっていて、処分が進まない。東大でも今後、動産（家財）の適切な処理や再流通を含めた研究を始めようと思っています。

藤澤　とても面白くて大切な研究ですね。私たちも空き家に残された「置き物」の再流通に着目しています。空き家を再生するときに出る家具やピアノなどを、ジモティやメルカリで無料譲渡すると、欲しいと言う人が結構いるんです。これを仕組み化できれば、「不動産」（＝空き家）だけでなく「動産」（＝空き家に残された家財）の再循環も進み、サーキュラーエコノミー（循環型経済）にも繋がると思います。

吉田　まさにそうです。土地や建物だけでなく、物の流通、再活用も含めた、新しい不動産の循環が求められていますね。

日本の空き家税制が抱える課題

藤澤　「空き家」や「空き部屋」の話の続きで、もう少し制度的な部分を伺いたいと思います。吉田教授の論文を拝見して感じたことがあります。空き家を推進していくには、相続の影響が大きいと感じています。私自身、これまであまり意識していませんでしたが、吉田教授の論文を読ませていただいて、改めて空き家問題を考えると日本の税制がもたらしている影響がかなり大きいのではと思うようになりました。

吉田　おっしゃる通りです。

藤澤　海外では空き家を長期保有していると増税される制度が多いようですが、日本では固定資産税の減税や免税措置があるなど、「とりあえず持っておく方が得」というインセンティブが働いているように感じます。この点、吉田教授はどう見られていますか？

吉田　日本の税制は、「不動産を持つこと」をサポートしようという発想が根底にあります。固定資産税についても、建物が建っているだけで税負担が軽くなる仕組みです。さらに相続税でも、現金や株式などの金融資産よりも、住宅として相続した方が評価額を抑えられます。結果として「市場では価値が高いのに、相続上の価値は低く出る」状態になるんです。

藤澤　だから「使わないけど持っておけば得」という発想になってしまうんですね。

吉田　本来、住宅を持つということは、維持管理、税金、保険料などのコストが毎年発生してくるのです。（後編に続く）

前編
日本の「新築志向」が市場を硬直させる…「アメリカのような制度を見習うべき⁉」と、そこで、東大の吉田教授登場！【空き家エコノミー⑬】

後編
吉田教授×ヤモリの熱談！ 経済リテラシーや不動産リテラシーを高めることが、空き家問題の根本解決に繋がる！【空き家エコノミー⑮】

【吉田二郎プロフィール】
1970年岩手県生まれ、1992年東京大学工学部卒業。MIT 修士、カリフォルニア大学バークレー校修士、博士号取得。現在、ペンシルベニア州立大学教授と東京大学大学院経済学研究科特任教授を兼務。MIT客員教授、日本銀行客員研究員、政府審議会委員など歴任。国内外の不動産学会でも要職を務める。

【藤澤 正太郎プロフィール】
株式会社ヤモリ代表取締役。2011年に慶應義塾大を卒業後、三菱商事株式会社に入社。インフラ事業の海外案件とアセットマネジメントに従事。南米チリに4年間駐在。その後、NY本社の不動産ユニコーン企業であるKnotel IncのJapan GMを務める。2018年に株式会社ヤモリを創業し、日本の中古戸建て市場の活性化を通じた地方創生を目指す。